中大总裁34肇庆封开鸿泰房地产走访报道

　　11月15、16日，中山大学时代华商总裁34班同学，走进了两广交界之地——肇庆封开，参观林同学的鸿泰房地产发展有限公司，观摩企业之优，学习做人之道。

　　平时低调的林同学，是最后一批享受国家分配工作的大学毕业生，1996年被分配到封开房产局。公务员枯燥、循规蹈矩的工作，让志通同学非常不适应，而且当时的工资只有560元/月，基本入不敷出。因此，在房产局的第3个月，林同学下海经商了。

　　经商头三年，事与愿违，生意亏损，背负外债。儿子出生时，浑身上下，只有120元。98年，林同学通过报纸里的一篇报道，敏锐感知摩托车是一个朝阳行业，因此采用民间融资的方法，借得20多万，开起了摩托车行。年底时，他赚得人生中第一桶金，金额不大，但对于一个屡次失败的人来说，这已经看到了希望的曙光。

　　紧接着与朋友合作，在广州开了一家喷绘公司，当喷绘的价格一步步下跌之时，他毫不犹豫地把公司卖掉，另觅新路。

　　2002年，因为儿子难入学、因为他与朋友的戏言，在封开，开起了第一家教授珠心算的幼儿园，并不惜重金，从中山引进优秀园长和教师，把封开的幼儿教育，极大地向上推了好几阶。至今这个幼儿园的人数是全县最多，无人能敌。

　　第二年，林同学终于有能力购买一台东南牌面包车，开着这台面包车，走南闯北，寻找商机，也是朋友介绍、机缘巧合的情况下，志通同学开起了液化石油气公司，涉足能源产业，用半年的时间，走了70多个部门的流程，拥有了属于自己的煤气站。他说，煤气站不值钱，但是那牌照，现在可是千金难买。

　　其实，从幼儿园到煤气站，这里面蕴含了一个“走钢丝”般，但又带着时代色彩的融资模式。

　　志通同学用少量的本金，配之民间融资，汽车、住房的抵押按揭，首先建立了幼儿园的框架，并进行招生，获得学费资金10来万，同时搭上当时国企破产的便利快车，收购国有资产，利用国有资产的土地，进行贷款，两者结合，开设了价值5、600万的液化石油气公司。这就是所谓的杠杆作用了。

　　2005年之后，事业又走向低谷，因为政府招商引资失误，志通同学也一下子跌倒谷底。直到与搭档合伙买地搞起房地产开发后，一切向好，这种向好甚至繁荣的局面，一直延续到今天。

　　房地产行业是一个非常讲究资金链的行业，而志通同学在这一行业将近10年的时间，一直稳健发展，他把他的融资技巧与心得，一一与我们分享：

【传统的融资技巧】

　　1、一定要熟悉甚至熟络银行的人（这是最最基本的方式，而与政府人员关系并不重要。）

　　2、集中一个银行，做好公司流水，甚至包括夫妻、公司高层的流水，要以高层的名义，开设多个公司。

　　3、当前面两者做好的情况下，往往能获得高授信。

　　4、足够多的主体

　　5、能够融资的资产，无论如何，都不能为了一时之利而抛掉。

【讨巧（厚黑）的融资技巧】

　　1、进入高层人士（俗称有钱人）的圈子，细心维护，真诚经营；

　　2、提高个人素养，坚持厚道，秉持诚信；

　　3、参股新三板或拟上市公司，借助外力融资；

　　4、设立投资公司，在该公司架构下设立多个公司，如林业、教育等等，层层铺设，既易于融资，也可以合理避税。

　　5、该投资公司在工商注册时，选择“自有资金向外投资”项目

志通同学也以自己的亲身经验，给了所有同学一些善意的忠告：

　　1、 超过2分利的高利贷，情愿把步伐放慢或干脆停止项目，也不要碰；

　　2、 不要做对于自己没有把握，或没法控制的项目；

　　3、 不要轻易介入担保融资。

　　除了志通同学分享了他的融资之道外，我们在住宅楼盘现场，看到了很多用心的细节、趣妙的营销手法。

　　在封开地段最好的星河御景中，我们见到了全国首创的《地产刮刮乐》，只需要支付10元钱，便可以获得一张，刮开后，里面有五种优惠，如92折购房，1元钱购12平米，首付**折等等，五选一。其实每张刮刮乐（10块钱是捐给封开慈善机构)刮出的内容都是一样的，但是他深深抓住了消费者要占便宜的心理，从而在众多地方房地产公司里脱颖而出。

　　去到样板房，更是惊喜连连。当我们推开门的时候，迎面而立一块kt板，写着：

　　“当您打开这扇门的时候，感受到了什么？

　　绝对的精致生活范。

　　是的，这就是您未来的家，没有察觉到吗？

　　您的生活，

　　已经进化到了更加有范”

　　很惊喜，也让我们受宠若惊。

　　一进去拐角处，第二张kt板出现

　　“用手敲一下，很硬很结实对不对？

　　砌体成本有点高，

　　但更加隔音隔热也不容易开裂，

　　没有察觉到吗？

　　您的生活，

　　已经进化到了更为优质。

　　阳台落地窗上，贴着第三张

　　“有发现什么不同吗？

　　很亮很好看对吧？

　　铝合金做电光表层挺贵的。

　　是的，这就是交楼标准，

　　没有察觉到吗？

　　您的生活，

　　已经进化到了更为矜贵。

　　在洗手间，我们发现了第四张

　　这扇窗如何清洁外玻璃？

　　推开到90度就知道了，

　　这款窗虽然贵但很贴心，

　　是的这就是交楼标准，

　　没有察觉到吗？

　　您的生活，已经进化到了更为极致。

　　这种察觉体，或者说进化体，不仅生动地把房屋的质量特点表达出来，这种拟人化手法更加令人亲近，而四个进化，让消费者的心理感受和身份感受达到最高值。如其他授课老师所说的，最大的收买人心，不是金钱，而是创造感动。

　　处处都可以看到这种小细节、小技巧，包括用小三、小四做广告包装，让封开全部人民都记忆深刻，这些营销手法，一点都不亚于北上广。殊不知，幕后操手，就是志通同学用高薪从祈福地产聘请过来的营销副总。不惜一切成本引进人才，是志通一直在践行的，公司里有很多高管，都是经验丰富，意识先进的“外来工”。志通说，很多普通员工很怕来我这工作，因为标准高、要求高，所有离职的员工，去到其他公司，都是担任经理级别以上的管理职位，无一例外。

　　我们非常好奇，在肇庆封开的县城里，竟然还能蕴藏着这么一个非常规范，甚至比一线城市很多企业都要做得好的潜力股。志通同学很谦虚地和我们说：我们只是一个小小的企业，但是，我对我的企业充满信心，要做，就要做得像模像样。我始终坚持4个信念：

　　1、打造公司独有文化

　　2、建立完善的公司制度

　　3、不惜一切成本引进人才

　　4、与员工共享成功

　　我们都说，企业的精神，其实体现的就是老板的精神，厚道、大度的林同学从头至尾都在告诉着我们，诚信比聪明更重要！